Dentre as modalidades de garantias ao contrato de locação, possíveis pela Lei de Locações, está a fiança, conforme previsto no artigo 37 da Lei nº 8.245 de 1991.
O contrato de fiança é disciplinado a partir do artigo 818 e seguintes do Código Civil. De forma resumida, é possível dizer que a fiança é uma espécie de contrato no qual uma pessoa garante ao credor que irá quitar a dívida assumida, caso o devedor não pague.
E o contrato de fiança tem especial importância quando o assunto envolve locações de imóveis, principalmente por envolver conflito entre o direito à moradia do fiador e o contido na Lei nº 8.009 de 1990. Veja.
O direito à moradia está expressamente previsto no artigo 6º da Constituição Federal, sendo certo e inegável que o fiador que possui imóvel o usa para concretizar o direito previsto na constituição.
Por sua vez, a Lei nº 8.009 de 1990 é a que fala sobre a impenhorabilidade do bem de família, dizendo que o imóvel próprio e residencial do casal é impenhorável e, assim, não responderá por qualquer tipo de dívida (civil, comercial, fiscal, previdenciária ou outra natureza), desde que contraída pelos pais ou filhos que sejam proprietários e lá residam.
De modo geral, portanto, é possível dizer que o único imóvel do patrimônio não responderá pelas dívidas contraídas. E isso quer dizer que o juiz não poderá determinar que seja vendido o imóvel para quitar a dívida (traduzindo para o juridiquês: significa que não haverá “penhora”). Nesse sentido, portanto, o bem imóvel de família é considerado impenhorável.
Contudo, a própria Lei nº 8.009 de 1.990, no artigo 3º, trata das exceções à regra. E uma delas é justamente o contrato de fiança para a garantia de contrato de locação.
Seria possível, então, perder o único imóvel por ser fiador de contrato de locação? O fiador pode perder seu único bem? O fiador perde o bem de família? E o direito à moradia constitucionalmente previsto?
Pela letra fria da lei (sem quaisquer interpretações), sim. É possível perder o imóvel.
Embora seja relevante o argumento do direito à moradia, a interpretação que diariamente vêm sendo dada pelos tribunais brasileiros é a que considera possível que o fiador perca o imóvel para que seja realizado o pagamento da dívida assumida como fiador em contrato de locação.
Porém, por fim, cabe dizer que, em razão da relevância da questão, nada impede que o assunto permaneça em debate e seja discutido nos casos em que forem submetidos ao Poder Judiciário, de forma que, no futuro, seja consolidado o entendimento contrário (de que o direito à moradia do fiador deve prevalecer quando em conflito com o direito ao recebimento do crédito pelo credor). Aliás, é isso que ocorre: constante debate nos processos. Portanto, fique atento!
