A venda de um imóvel é assunto que pode atormentar a cabeça do proprietário (vendedor), caso não esteja orientado da forma correta.
E a dor de cabeça tende a piorar sempre que o imóvel estiver alugado, ou seja, quando estiver com um inquilino dentro, cuja posse do imóvel é decorrente de contrato de locação que esteja em plenos efeitos.
E não poderia ser diferente.
Como normalmente os custos para aquisição imobiliária são elevados e muitas vezes os imóveis servem de moradia ao inquilino (e sua família), é quase certo que o comprador precisará do imóvel o quanto antes. Caso isso não seja possível, é muito provável que o interesse pelo imóvel vá embora, razão pela qual a negociação estará inviabilizada e o vendedor poderá ficar anos a fio sem uma nova proposta e sem a possibilidade de negociar o imóvel que já não quer mais em seu patrimônio.
Mas a verdade é que é possível sim vender um imóvel que esteja alugado e com inquilino. Contudo, deve ser tomada cautela especial, ou seja, deve ser observado o direito de preferência do inquilino. O assunto já foi tratado aqui (veja mais).
E esse não é o único problema a envolver a compra e venda de imóvel alugado.
Em algumas ocasiões os inquilinos não querem receber visitas (as quais são necessárias ao processo de venda do imóvel). Outras vezes, os inquilinos simplesmente dificultam que sejam realizadas visitas ao imóvel, atormentando a vida do proprietário.
E os inquilinos têm alguma razão?
Em regra, não há razão alguma na atitude dos inquilinos. Vejamos.
A Lei nº 8.245 de 1991, que é conhecida como a Lei do Inquilinato, expressamente trata a respeito do exame do imóvel por terceiros interessados em adquirir.
Neste sentido, o artigo 23 da Lei do Inquilinato diz que o inquilino é obrigado a permitir o exame do imóvel por terceiros que estejam interessados na aquisição do bem imóvel. E isso se dá sob pena de quebra contratual e, consequentemente, o pagamento de multa (e até mesmo despejo), podendo inclusive sem reclamada outras indenizações a depender do caso.
Por outro lado, porém, se alguns inquilinos não querem receber e/ou simplesmente não permitem o exame do imóvel, não há dúvida de que alguns proprietários cometem abusos e querem que visitas ocorram em horários inoportunos e/ou impertinentes.
Caso isso ocorra, não há dúvida de que a intimidade e/ou privacidade do inquilino poderá ser afetada. E isso é uma conduta vedada pelas leis brasileiras.
É assim que, justamente para coibir eventuais abusos, a Lei nº 8245 de 1991 estipula que o inquilino somente estará obrigado a receber visita se houver combinação prévia de dia e hora. Recomenda-se que as visitas sejam marcadas com, no mínimo, 48 horas de antecedência.
Portanto, resta clara a possibilidade de venda do imóvel alugado. O inquilino não poderá impedir a visita do imóvel por terceiros interessados, desde que seja combinado previamente dia e hora.
