Inicialmente, é fundamental destacar que para explicar o que é usucapião é preciso diferenciar que a pessoa pode ser dono do imóvel e/ou pode somente ter a posse do imóvel. É que nem sempre quem tem a posse de algo é dono (por exemplo: pode pegar o imóvel emprestado).
Não entendeu? Tudo bem! O tema será explicado com calma ao longo do texto (e com exemplos). Vejamos.
Como dito, cabe diferenciar aquele sujeito que tem a propriedade (é dono, no documento) daquele que tem a posse (é um fato da vida, a aparência sem considerar o documento). A questão é essencial para entender o instituto da usucapião.
Explicado o ponto, vamos ao conceito de usucapião.
Em resumo, pode-se dizer que a usucapião é uma forma de adquirir uma propriedade imóvel (virar dono, no documento), em razão de possuir a posse prolongada do imóvel, a qual foi exercida por anos.
Em alguns casos a situação de ter a posse do imóvel de forma prolongada e duradoura, sem oposição do dono, pode gerar o direito à usucapião, transformando aquele que exerceu a posse em dono do imóvel.
É que a legislação brasileira expressamente reconhece o direito a usucapir o imóvel em razão do tempo prolongado de posse, seja pela Constituição Federal de 1988 ou pelo Código Civil. É evidente, portanto, que o direito de adquirir um imóvel pela usucapião é constitucional.
Para demonstrar o tema, vamos citar um exemplo que acontece diariamente. Imagine a seguinte situação:
João vive em um imóvel localizado na Av. Ana Costa, em Santos/SP. Como o dono foi morar em Paris e esqueceu do imóvel, João aos poucos foi se instalando. E passou a viver lá como se dono fosse. Ou seja: paga as contas de água e luz, bem como o Imposto de Propriedade Territorial e Urbana. Além disso, se apresenta para todos, na vizinhança, como dono do imóvel. João tem a posse do imóvel (é um fato), mas não é dono no documento (seu nome não está no registro do imóvel).
A situação ilustrada pode gerar o direito à usucapião.
Porém, necessário observar alguns detalhes.
- A posse deve ser exercida como se dono fosse;
- O dono (no documento) não pode ter consentido com o uso do imóvel;
- É necessário que a posse seja prolongada por anos (por exemplo, entre 5 anos a 15 anos). O período dependerá da hipótese de usucapião, podendo ser mais ou menos tempo, conforme será explicado abaixo;
- Os requisitos expressos na lei devem ser seguidos por quem tem a posse.
Neste sentido, em razão da importância do tema há expresso regramento constante na lei, que diz os requisitos que devem ser preenchidos para o reconhecimento de cada usucapião (irá variar de acordo com a hipótese).
Salientando que não cabe ao presente artigo detalhar todas as espécies existentes, mas somente explicar o que é, cabe trazer algumas hipóteses de usucapião (além de dizer que cada uma possui requisitos próprios). São as seguintes:
- Usucapião extraordinária: artigo 1.238 do Código Civil.
- Usucapião ordinária: artigo 1.242 do Código Civil.
- Usucapião urbana: artigo 1.240 do Código Civil.
- Usucapião rural: artigo 1.239 do Código Civil.
- Usucapião pro família: artigo 1.240-A do Código Civil.
Talvez agora esteja um pouco mais claro que o instituto da usucapião é uma forma de adquirir a propriedade do imóvel em razão do exercício da posse, mas desde que observados os requisitos constantes na lei (principalmente o tempo).
Assim, é de se ressaltar que o direito à usucapião do imóvel pode ser reconhecido extrajudicialmente (fora do judiciário, sem processo na justiça) ou judicialmente (com processo na justiça), a depender da situação. A análise do caso e das circunstâncias é o que permitirá escolher entre um ou outro, sendo uma escolha técnica e estratégica, que pode representar economia quanto aos custos financeiros envolvidos no processo.
E, inclusive, é possível alegar o direito à usucapião do imóvel como defesa nas situações em que a parte que tem a posse do imóvel (mas não consta no documento) precisa se defender de quem consta como proprietário do imóvel no documento, conforme consta da súmula 237 do Supremo Tribunal Federal.
De qualquer forma, o instituto da usucapião é tema complexo e que necessita de muito cuidado, sob pena de perda do direito ao imóvel, razão pela qual é preciso escolher muito bem o profissional que irá analisar o tema e defender os interesses. Assim, recomenda-se a análise de um profissional especializado em Direito Imobiliário (afinal, não se pede para um médico pediatra analisar um problema do médico ortopédico). A especialidade conta muito.
Por fim, cabe apontar que embora seja possível aplicar o instituto da usucapião para bens móveis, este não foi abortado no presente texto.
