A crise provocada pelo novo coronavírus (COVID-19) está tirando o sono das pessoas em razão de diversos aspectos. Há repercussão no campo médico, econômico e jurídico. As áreas estão interligadas e não se pode separar sob hipótese alguma.
E no Brasil não é diferente.
Além da elevada preocupação quanto à questão médica, é certo que o aspecto econômico está a atormentar a cabeça dos brasileiros.
O grave momento vivenciado é bastante atípico e, portanto, cheio de dúvidas. Embora já tenha sido abordado o coronavírus em outras ocasiões, é preciso falar exclusivamente sobre a possibilidade de revisão dos contratos de locação de imóveis.
A Lei nº 13.979 de 2020 trata sobre as medidas de enfrentamento ao coronavírus em nível federal, estando regulamentada pelos Decretos e normativas que lhe são correlatas.
Além disso, os Estados e os Municípios vêm adotando medidas das mais variadas (seja por meio de Recomendações e/ou Decretos), de forma que cada localidade do Brasil possui mais ou menos restrições quanto ao desenvolvimento da atividade econômica (ex: funcionamento de shoppings, bares, estabelecimentos comerciais, enfim) e da circulação de pessoas.
Ocorre, porém, que quando não há atividade econômica (ou quando esta sofre uma elevada queda) as pessoas começam a ter dificuldades para arcar com os compromissos financeiros anteriormente assumidos. É essa a dificuldade atual, tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas.
E, para fins do presente artigo, o compromisso financeiro que interessa é pagamento o aluguel.
Seja para o pagamento do aluguel residencial e/ou comercial, é certo que as pessoas físicas e jurídicas estão enfrentando dificuldade financeira durante a grave crise.
Todavia, há alguma solução sob o aspecto jurídico? Como ficam os contratos de locação com a pandemia do novo coronavírus? É possível conseguir a revisão dos contratos?
Em razão da importância do tema foi editada a Lei nº 14.010 de 2020, em 10 de junho, visando tratar do Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia.
Inicialmente, o projeto legislativo que originou a Lei nº 14.010 de 2020 tinha disposição expressa quanto aos contratos de locação (no artigo 9º). Contudo, o artigo foi vetado pelo Presidente da República. Não há, assim, qualquer disposição expressa quanto aos contratos de locação de imóveis, no arcabouço jurídico nacional, durante o período de pandemia.
De qualquer maneira, ainda assim é possível encontrar um caminho para minimizar os prejuízos. Vejamos.
A melhor solução é, sem dúvida, a negociação entre as partes.
Sobre o tema, o artigo 18 da Lei nº 8.245 de 1991 (que trata sobre as locações de imóveis urbanos) estabelece que as partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Assim, é juridicamente permitido:
- Descontos;
- Inexistência de aplicação do índice de reajuste no ano de 2020;
- Suspensão de pagamento em determinado período, postergando o pagamento para momento futuro.
É importante mencionar que, ao realizar um acordo, em regra, valerá a livre disposição da vontade entre as partes ao disciplinar o tema, principalmente em razão da delicadeza do momento vivido.
Frise-se: vale a pena fazer o acordo por escrito, mediante aditivo contratual.
De qualquer forma, se não houver acordo restará a via judicial para a solução do impasse.
Caso não haja acordo entre as partes contratantes é possível que seja aplicada às relações locatícias a revisão do contrato com base na teoria da imprevisão, de modo a reajustar o valor da locação (por meio de ação judicial). Ou seja, a pessoa que quiser a revisão deverá ingressar com um processo judicial.
A teoria da imprevisão é disciplinada pelo artigo 317 do Código Civil, que estabelece que quando, por motivos imprevisíveis, sobreviver desproporção elevada entre o valor da prestação acordada e o momento do pagamento, o juiz poderá corrigir o valor, a pedido da parte, de modo que seja assegurado o valor real da prestação.
Neste sentido que, desde o início da pandemia no Brasil, é crescente o número de processos judiciais com alegações de efeitos do coronavírus em diversas situações, inclusive em contratos de locação de imóveis.
Já há, inclusive, inúmeras decisões determinando a revisão dos contratos de locação imobiliária. Por vezes, em caso específicos, e em sede liminar, reduzindo o valor do aluguel em 50% do valor pactuado anteriormente.
Sim, é possível pedir a redução dos valores em liminar.
É que, nesses casos, em razão da delicadeza do momento que estamos enfrentando, é possível pedir ao juiz que conceda uma liminar para abaixar o valor e adequar o contrato às condições atuais das partes e do local do imóvel.
Por oportuno, convém ressaltar que as medidas eventualmente necessárias precisarão ser analisadas por profissional habilitado, de modo que sejam reunidas todas as provas para comprovação dos requisitos legais pertinentes e outros aspectos fundamentais.
Portanto, é certo que a pandemia do novo coronavírus está a gerar consequências econômicas e jurídicas das mais variadas, tanto no Brasil quanto no mundo. Caso não seja possível o consenso entre as partes para a redução dos valores, a pandemia do coronavírus poderá sim ser caracterizada como motivo imprevisível e/ou extraordinário, de modo que o contrato de locação de imóveis seja reajustado às atuais condições das partes e do mercado imobiliário.
