Infelizmente o mundo vem sofrendo com o coronavírus (COVID-19).
E no Brasil não é diferente.
Além da elevada preocupação quanto à questão médica, é certo que o aspecto econômico está a atormentar a cabeça dos brasileiros.
O grave momento vivenciado é bastante diferenciado e, portanto, cheio de dúvidas.
Na prática, os Estados e os Municípios vêm adotando medidas das mais variadas (seja por meio de recomendações e/ou decretos), de forma que cada localidade do Brasil possui mais ou menos restrições quanto ao desenvolvimento da atividade econômica (ex: funcionamento de shoppings, bares, estabelecimentos comerciais, enfim) e da circulação de pessoas.
Ocorre, porém, que quando não há atividade econômica (ou quando esta sofre uma elevada queda) as pessoas começam a ter dificuldades para arcar com os compromissos financeiros anteriormente assumidos.
E, para fins do presente artigo, o compromisso financeiro que interessa é o contrato de locação de imóveis.
Seja residencial e/ou comercial, haverá dificuldade para o pagamento dos alugueis. É provável, assim, que proprietários e inquilinos sejam afetados (claro, se o inquilino não tem dinheiro para o pagamento, isso afetará o proprietário – que não receberá). É uma reação em cadeia.
Todavia, há alguma solução sob o aspecto jurídico? Isto é, como serão afetados os contratos de locação de imóveis com a pandemia do novo coronavírus?
Inicialmente, cabe salientar que a melhor solução é, sem dúvida, a negociação entre as partes.
Sobre o tema, o artigo 18 da Lei nº 8.245 de 1991 (que trata sobre as locações de imóveis urbanos) estabelece que as partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Assim, entre outras soluções, é juridicamente permitido:
- Descontos;
- Inexistência de aplicação do índice de reajuste no ano de 2020 e no de 2021;
- Suspensão de pagamento em determinado período (ex: enquanto houver pandemia), postergando o pagamento para momento futuro.
É importante mencionar que, ao realizar um acordo, em regra, valerá a livre disposição da vontade entre as partes ao disciplinar o tema, principalmente em razão da delicadeza do momento vivido.
Frise-se: vale a pena fazer o acordo por escrito.
De qualquer forma, se não houver acordo restará a via judicial para solução do impasse entre os contratantes. Vejamos.
Caso não haja acordo entre as partes contratantes, é possível que seja aplicado às relações locatícias a revisão do contrato com base na teoria da imprevisão, de modo a reajustar o valor da locação (por meio de ação judicial).
A teoria da imprevisão é disciplinada pelo artigo 317 do Código Civil, que estabelece que, quando, por motivos imprevisíveis, sobreviver desproporção elevada entre o valor da prestação acordada e o momento do pagamento, o juiz poderá corrigir o valor, a pedido da parte, de modo que seja assegurado o valor real da prestação.
Ainda, em outros casos mais graves, será possível pedir a resolução do contrato (rescisão) com base na teoria da onerosidade excessiva (por meio de ação judicial).
A teoria da onerosidade excessiva é prevista pelo artigo 478 do Código Civil, que dispõe que, nos contratos que se paga mês a mês (ex: aluguel), se a prestação de uma parte se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em razão de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução (rescisão) do contrato.
Convém ressaltar que as medidas eventualmente necessárias precisarão ser analisadas por profissional habilitado, de modo que sejam reunidas todas as provas essenciais para comprovação dos requisitos legais pertinentes e de outros aspectos fundamentais.
Portanto, a pandemia do novo coronavírus certamente irá gerar consequências econômicas e jurídicas, no Brasil e no mundo. Caso não seja possível o consenso entre as partes, a ocorrência da pandemia do coronavírus poderá ser caracterizada como motivo imprevisível e/ou extraordinário, de modo que o contrato de locação seja reajustado ou até mesmo resolvido (rescindido).
