Ser síndico não é tarefa fácil.
O síndico precisa possuir habilidades de gestão, de aplicação da lei, de relacionamento interpessoal e muita – muita mesmo – paciência.
Acontece que, ainda que tenha expertise e experiência, muitas dúvidas irão surgir no dia a dia.
Entre as possíveis dúvidas, uma é de bastante relevo: dentro do condomínio, quando é possível executar uma obra sem autorização dos condôminos?
Ao ser realizada uma obra, haverá uma benfeitoria no local.
Dessa maneira, é preciso entender os conceitos de benfeitorias existentes no artigo 96 do Código Civil brasileiro. São 3 (três) espécies, quais sejam:
- Benfeitorias voluptuárias: não aumentam o uso habitual do bem, ainda que tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. São de mero deleite. Por exemplo: piscina, decoração do condomínio, jardinagem e paisagismo, etc.
- Benfeitorias úteis: aumentam ou facilitam o uso do bem. Por exemplo: instalação de gás encanado, cobertura das vagas de garagem, individualização da água, etc.
- Benfeitorias necessárias: são as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Por exemplo: reforma para conservação da caixa d’água, manutenção de pastilhas, reforma no telhado, manutenção do portão da garagem, manutenção do elevador, etc.
Assim, é importantíssima a compreensão dos conceitos acima expostos para o tema do presente artigo.
É que o artigo 1.341 do Código Civil estabelece as obras que podem ser feitas no condomínio e o respetivo quórum de votação. Veja:
- Obras voluptuárias: depende do voto de dois terços dos condôminos.
- Obras úteis: depende do voto da maioria dos condôminos.
- Obras necessárias: podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Porém, quanto às necessárias, ainda, deve-se observar que, se forem urgentes ou importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente.
Caso não sejam urgentes as obras ou reparos necessários que importem em despesa excessiva, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia especialmente convocada pelo síndico (ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos).
Embora aparentemente simples, os conceitos acima podem ser de difícil compreensão e posterior aplicação. É que, a depender da situação (destinação do prédio) e do ponto de vista observado, a benfeitoria gerada pela obra poderá ser enquadrada em um ou outro conceito.
Portanto, é certo que é possível realizar obras sem autorização dos condôminos, contudo, há uma limitação considerável na esfera de atuação do síndico imposta pela legislação brasileira. A fim de evitar problemas e uma possível responsabilização pela atuação além dos limites impostos, cabe ao síndico aplicar a lei e agir em conformidade com o que dele se espera.
