Embora muito se fale a respeito do direito de preferência, geralmente não se sabe ao certo o que significa e, além disso, como deve ser exercido.
Durante o período que o contrato de locação produz efeitos não há qualquer proibição para que o dono possa negociar o bem imóvel, caso assim deseje.
É aí que entra o direito de preferência.
O direito de preferência está previsto nos artigos 27 e seguintes da Lei nº 8.245 de 1991 (Lei de Locações).
Trata-se de um direito do locatário (inquilino) em adquirir o imóvel locado, quando em igualdade de condições com terceiros. Poderá ser exercido em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento.
A Lei de Locações garante preferência do negócio ao locatário (inquilino), inclusive com as mesmas condições conferidas a terceiros (entre outros pontos: mesmo preço, modo e prazo).
Caso deseje negociar o bem imóvel, o proprietário tem a obrigação de notificar o locatário, a fim de que este possa exercer o direito que a lei lhe confere.
A notificação poderá ser feita mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro modo de ciência inequívoca (por exemplo: carta com aviso de recebimento).
Ao receber a notificação, o locatário deve manifestar, por escrito e de forma inequívoca, no prazo de 30 (trinta) dias, se quer ou não negociar o bem imóvel nas mesmas condições. Caso diga que não quer ou nada faça, perderá a oportunidade e não mais poderá exercer o direito, conforme previsto no artigo 28.
Então, por exemplo, se o locatário (inquilino) está no imóvel, por força de contrato de locação, e fica sabendo que o proprietário deseja vender, haverá o direito de preferência em adquirir o imóvel, desde que em igualdade de condições com a oferta de terceiro. Claro, o direito de preferência deve ser manifestado dentro do prazo de 30 (trinta) dias.
Por oportuno, necessárias duas considerações:
- Caso o locador (dono do imóvel) desista do negócio após a aceitação da proposta pelo inquilino, haverá responsabilidade pelos prejuízos ocasionados (exemplo: valorização imobiliária ocorrida), inclusive por lucros cessantes (exemplo: alugueis).
- Ao locatário (inquilino) que não for possibilitado o direito de preferência será possível a reclamação de indenização por perdas e danos ou até mesmo a transferência obrigatória do imóvel (mediante o depósito da quantia), a depender do caso.
Por fim, portanto, conclui-se que o direito de preferência é conferido ao inquilino (locatário) nos contratos de locação de imóveis, sendo obrigação do proprietário possibilitar o exercício desse direito, sob pena de sofrer consequências indesejadas em seu patrimônio.
