O condomínio é uma opção cada vez mais presente para muitos brasileiros.
Mas sem o correto entendimento do que são as despesas ordinárias e extraordinárias é possível que surjam problemas financeiros e/ou jurídicos dentro do condomínio, atormentando a paz no dia a dia (de síndicos, administradoras de condomínios e dos moradores) e, por consequência, desvalorizando o patrimônio imobiliário.
E, afinal, dentro de um condomínio, o que são despesas ordinárias e extraordinárias?
De início, é preciso salientar que é um dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, conforme o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece.
Contudo, é certo que as despesas podem ser de vários locais e de variadas formas.
Infelizmente, o Código Civil não diz, de modo expresso, quais são as despesas ordinárias ou extraordinárias dentro do condomínio.
Para entender o que são as despesas ordinárias e extraordinárias é necessário aplicar o entendimento constante da Lei nº 8.245/91 (que trata sobre locações de imóveis urbanos), que no artigo 22 e seguintes aborda o tema. Veja:
As despesas ordinárias são aquelas decorrentes de manutenções realizadas e necessárias para administração e funcionamento do condomínio ou mesmo pequenas despesas para que seja conservado o condomínio. São previstas. Por exemplo:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
Por outro lado, as despesas extraordinárias são todas aquelas que não estão previstas dentro do orçamento do condomínio (são eventuais), que, portanto, não estão relacionadas aos gastos rotineiros de manutenção do edifício. São imprevistas. São exemplos:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
Ainda, quanto às despesas ordinárias, é fundamental salientar que a fixação é dever do síndico (sob pena de responsabilização), conforme expõe o artigo 1.348 do Código Civil.
Por fim, é necessário que o síndico esteja atento quanto à natureza da despesa (ordinária ou extraordinária), a fim de que aja em conformidade com os seus deveres, evitando-se problemas dentro do condomínio.
