Os contratos têm um importante papel na sociedade: pacificam as relações, conferindo direitos e deveres aos assinantes.
E devem ser cumpridos. Os contratos existem para que sejam cumpridos.
Embora os contratos tenham importante função dentro da sociedade, muitas vezes surgem dificuldades no meio do caminho que podem impossibilitar o cumprimento do que antes foi acordado, principalmente quanto ao pagamento do débito.
Caso o inadimplemento (não pagamento) do contrato aconteça em um compromisso de compra e venda de imóvel, deixando o comprador de pagar parte das parcelas combinadas, o desfecho da situação poderá não ser a perda do imóvel.
Em regra, quando há um contrato e a parte deixa de pagar as parcelas combinadas, fica conferido ao credor (vendedor) o direito de exigir o pagamento do débito ou até mesmo pedir a resolução do contrato (rescisão), conforme diz o artigo 475 do Código Civil.
Ocorre, porém, que existe a defesa por meio da teoria chamada adimplemento substancial.
A defesa por meio da teoria do adimplemento substancial restringe o direito do credor quanto à opção de resolver o contrato (rescindir), impossibilitando que isso ocorra. Tudo a depender da situação.
Neste sentido, a teoria do adimplemento substancial considera o cumprimento da parte que já foi realizada naquele contrato. Caso tenha ocorrido o pagamento de parcela considerável do débito não será possível que ocorra a resolução (rescisão) do contrato com a retomada do imóvel.
Para entender a aplicação prática da teoria, cabe exemplificar. Veja:
João quer comprar um imóvel de Maria.
João e Maria firmam um instrumento chamado compromisso de compra e venda de bem imóvel, acordando que o imóvel seria parcelado em 72 (setenta e duas) prestações, por um valor X.
Após o pagamento da parcela de número 63 (sessenta e três), João perde o emprego e deixa de pagar o restante.
Houve o pagamento considerável do quanto foi combinado (a grosso modo, quase 88% do contrato foi cumprido com o pagamento do quanto devido de forma correta).
Dentro desse exemplo, portanto, não poderá a credora Maria resolver (rescindir) o contrato e retomar o bem imóvel.
Caso a aplicação da teoria seja reconhecida, cabe dizer que o credor poderá buscar o pagamento do que lhe é devido. Desse modo, deverá entrar com a medida jurídica adequada para conseguir o pagamento do saldo devedor que é titular, ingressando com uma ação de cobrança, se preciso.
À Maria, portanto, restará buscar o pagamento da quantia que lhe é devida em dinheiro.
Assim, é certo que, a depender da situação, será possível que exista o direito à aplicação da teoria do adimplemento substancial, de forma a impossibilitar que o credor retome o bem imóvel pela ausência de pagamento.
