É comum que em contratos de locação de imóveis conste uma cláusula parecida com a seguinte:
“Será de responsabilidade do LOCATÁRIO (inquilino) os pagamentos de IPTU, condomínio, água, luz, seguro contra incêndio e todas as demais despesas ordinárias referentes à conservação do imóvel legalmente permitidas por lei e eventuais taxas futuras que vierem a ser criadas pelo Poder Público futuramente.”
Contudo, será que a referida cláusula é válida? É possível transferir o pagamento de IPTU para o inquilino do imóvel?
Para entender a questão são necessários alguns esclarecimentos.
Inicialmente, necessário apontar que o IPTU se trata do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, que é devido ao Município de onde localizado o bem imóvel.
O Código Tributário Nacional, no artigo 34, diz que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel ou até mesmo o possuidor a qualquer título.
Além disso, o Código Tributário, no artigo 123, expressamente fala que as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública (União, Estados e Municípios) para modificar a responsabilidade pelo pagamento do tributo.
Todavia, a Lei nº 8.245 de 1991 (que trata sobre a locação de imóveis urbanos), no artigo 22, diz que o locador é obrigado a pagar todos os impostos, exceto se houver contrato entre as partes estabelecido em sentido contrário.
Pois bem.
E então, é possível transferir ao inquilino o pagamento do ITPU?
A resposta é que não se pode atribuir ao inquilino a responsabilidade pelo pagamento do IPTU de imóvel alugado, ante a existência de expressa proibição pelo artigo 123 do Código Tributário.
Aprofundando o tema, caberiam os seguintes questionamentos: mas o inquilino não é “possuidor” do imóvel enquanto está em vigência o contrato de locação de imóveis? Se o inquilino possui o imóvel, não poderia ser responsável pelo pagamento? E o que diz a Lei nº 8.245 de 1991 no artigo 22?
A resposta ainda continua a ser que não é possível transferir o pagamento.
É que o exercício da posse é uma situação de fato (ocorre na vida, sem estar necessariamente em documento), ao passo que ser dono do imóvel é ter o nome registrado em cartório (está no documento). A diferença é importante, pois nem sempre quem exerce a posse de um imóvel quer ser o dono dele (juridicamente falando). Assim, pode ser que o dono do imóvel tenha permitido que a pessoa esteja ali (como ocorre quando o imóvel está alugado).
E o Código Tributário Nacional, no artigo 123, quando fala a respeito do “possuidor a qualquer título” está considerando aquela pessoa que tem a posse do imóvel como se fosse dono. Ela quer ser dona.
Mas e o que diz a Lei nº 8.245 de 1991, no artigo 22? Ela não permite transferir?
De fato, a Lei nº 8.245 de 1991, no artigo 22, permite que seja transferido ao inquilino do imóvel, mas isso é um contrato entre particulares (e não poderá ser oposto ao Município). Perante o Município quem será o responsável é o dono do imóvel.
Embora pareça um pouco confuso, a questão pode ser resumida. Veja:
Na prática, a cláusula é válida (pois permitida pelo artigo 22 da Lei nº 8245/91).
Contudo, caso não haja o pagamento do imposto no momento oportuno, o Município irá cobrar o IPTU, via ação judicial, de quem é o dono do imóvel.
E o dono do imóvel para se defender não poderá alegar que fez um contrato que atribuiu a um terceiro o pagamento do IPTU (isso é proibido pelos artigos 34 e 123 do Código Tributário).
Por fim, cabe esclarecer que, sendo o necessário, caso o locador seja acionado judicialmente para o pagamento do IPTU deverá quitar o débito e, em seguida, poderá exigir do inquilino o pagamento do valor em sua integralidade (com base em contrato e no artigo 22 da Lei nº 8245/91).
