O ser humano necessita viver em sociedade.
Ao viver em sociedade, acaba elaborando diversos contratos no dia a dia.
Entre os contratos que são diariamente elaborados no ramo imobiliário está o contrato de corretagem para a compra e venda de imóvel.
E, sobre o o contrato de corretagem para a compra e venda de imóvel, aspecto que sempre levanta inúmeras dúvidas – e é caso de polêmica – é quando a comissão é devida.
De início, é preciso entender o contrato de corretagem.
O contrato de corretagem está previsto nos artigos 722 e seguintes do Código Civil. É por meio do contrato de corretagem que uma pessoa (o corretor) se obriga a obter para outra pessoa um ou mais negócios, em conformidade com as instruções recebidas.
Além disso, o corretor de imóveis tem outros deveres. O corretor é obrigado a executar a mediação do negócio com prudência e diligência, prestando todas as informações sobre o andamento do negócio e que possam influir nos resultados, inclusive sobre a qualidade, segurança e os riscos existentes, sob pena de responder por perdas e danos.
Superadas as considerações iniciais, vem a dúvida: se o corretor se dedica e presta todas as informações, com diligência, qualidade e segurança, mas ainda assim o negócio (a compra e venda de imóvel) não se realiza. Será devida a comissão de corretagem?
Em regra, não será devida a comissão. É que o Código Civil, no artigo 725, expressamente estabelece que a remuneração será devida ao corretor caso tenha conseguido o resultado útil do negócio. Portanto, se não realizado o negócio (compra e venda), não há comissão alguma devida.
Ocorre, porém, que pode ser que seja devida a corretagem. E isso ocorrerá em algumas situações. Veja:
A comissão de corretagem pode ser devida em razão do próprio artigo 725 do Código Civil, que traz uma exceção à regra acima exposta e diz que será devida a corretagem pela não realização do negócio em virtude de arrependimento entre das partes.
Além disso, o artigo 726 do Código Civil estabelece que, caso seja ajustada a corretagem com exclusividade, por escrito, o corretor terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada a falta de trabalho por parte do corretor (por exemplo: não colocou placas, não colocou fotos no site, não visitou o imóvel com interessados, etc).
Por fim, o artigo 727 do Código Civil salienta que, caso não tenha prazo determinado para a realização do negócio e o dono dispense o corretor, mas o negócio se realize como fruto da mediação do corretor, a corretagem será devida. E esse raciocínio se aplica inclusive aos casos que já tenha acabado o prazo para realização, mas o negócio seja realizado como fruto da intervenção do corretor (logo após a dispensa).
