Logo que surge o interesse pelo imóvel que se encontra disponível para locação é normal que comecem as negociações.
E durante as tratativas é muito comum que as partes se preocupem com as garantias que serão concedidas ao contrato de locação.
Enquanto o locador (dono do imóvel) se preocupa com as garantias para a finalidade de ter um contrato que lhe seja efetivo e possibilite receber seu crédito, o locatário (inquilino) costuma se preocupar para atender o que for exigido pelo locador, mas da forma mais barata.
Neste sentido, é comum que o locador pense que, quanto mais garantias tiver para o recebimento do seu crédito, melhor será.
E ai é natural que sejam cometidos equívocos.
De fato, as garantias contratuais possuem extrema relevância.
E justamente em razão da importância do tema é que a Lei nº 8.245 de 1991 (a Lei de Locações de imóveis urbanos) disciplina a questão das garantias nos contratos de locação.
Inicialmente, oportuno dizer que a garantia visa conceder ao locador uma alternativa em caso de não pagamento do contrato de locação pelo inquilino (locatário).
É o artigo 37 da Lei de Locações que trata especificamente sobre as garantias possíveis nos contratos de locação. Veja:
- Caução
- Fiança
- Seguro fiança locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Assim, o locador somente poderá se valer das modalidades de garantia para proteger o seu crédito que estiverem previstas pela Lei de Locações. Não é possível que sejam exigidas outras formas de garantia, somente as que constam do artigo 37.
Além disso, cabe questionar: é possível que seja exigida mais de uma garantia nos contratos de locação? Pode exigir, ao mesmo tempo, caução e fiança? Seguro fiança e caução?
A resposta é não.
O parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locações expressamente proíbe o recebimento de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação, dizendo que a consequência para a exigência ilegal será a nulidade.
Inclusive, o equívoco quanto à questão poderá gerar contornos criminais.
E isso ocorre pelo contido do artigo 43 da Lei de Locações, que diz que exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação constitui contravenção penal, a qual é punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado (em favor do locatário).
Portanto, a atenção quando for elaborar e assinar um contrato de locação é extremamente necessária e deve ser redobrada, sob pena de consequências indesejadas (incluindo criminais).
