Quando se fixa residência em uma unidade imobiliária localizada em um condomínio, automaticamente se estará aderindo às normas internas pertencentes ao local.
E o que são as normas internas?
As normas internas constituem o conjunto básico de regras de convivência dentro de um condomínio.
E não há dúvida de que as normas internas são necessárias para a boa convivência entre os que lá habitam.
Dentre as normas internas, destacam-se a convenção de condomínio e o regimento interno, mas sem excluir, é claro, outros regulamentos internos porventura existentes no condomínio.
A par dessas ideias, entra o questionamento do presente artigo: é possível que o devedor de taxa condominial seja privado do acesso ao condomínio? Pode a convenção coletiva determinar que quem está inadimplente não pode ter acesso ao condomínio?
Inicialmente, cabe estabelecer que o Código Civil de 2002, no artigo 1.334, estabeleceu o mínimo que necessariamente deve ser abordado pela convenção coletiva: I) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II) sua forma de administração; III) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V) o regimento interno.
A título de penalidade (sanção) e em atenção ao item IV do artigo 1.334 acima exposto, algumas convenções coletivas restringem o acesso de condôminos inadimplentes ao condomínio, principalmente às áreas de lazer (exemplo: piscina, salão de jogos etc).
Para o Superior Tribunal de Justiça, a resposta é que não é possível a restrição de acesso. E isso não pode ocorrer pois, ao adquirir uma unidade imobiliária em condomínio, a parte passa a ser proprietária de uma unidade imobiliária e, também, de uma fração ideal, a qual é representativa da parte comum do prédio. Desse modo, a parte é proprietária da unidade imobiliária particular e coproprietária das partes comuns, sendo, em verdade, uma única unidade.
Portanto, se o condomínio restringir o acesso do condômino estará restringindo o próprio direito a propriedade. Assim, as convenções coletivas que o fizerem serão ilegais e poderão ser questionadas.
Contudo, é preciso deixar claro que existem entendimentos em sentido contrário. Neste sentido, a corrente contrária sustenta que é possível a restrição de acesso, principalmente em áreas que não sejam essenciais (ex: piscina, salão de jogos etc), dada a impossibilidade de obrigar que os condôminos em dia com suas obrigações arquem com o lazer daqueles que estão inadimplentes.
Por fim, é preciso estar atento para que as medidas implementadas dentro do condomínio não acarretem ônus não esperado aos condôminos, elevando o custo e, possivelmente, acarretando dor de cabeça aos moradores.
